萬科祝九勝:這一關萬科一定闖得過去

萬科祝九勝:這一關萬科一定闖得過去

作者 | 周智宇

在3月29日的業績會上,萬科總裁祝九勝坦言,當下萬科融資還是正常狀態,客觀說有壓力,但這一關一定能闖過去。

祝九勝表示,萬科有相當比例的資金在預售監管資金賬戶,海外公開債務也陸續到期。不過萬科有不同的融資渠道、融資方式,使得萬科的融資還在正常狀態。

清晨的美咲学姐

當然,挑戰也存在。祝九勝提出,目前萬科融資面臨三方面挑戰,一是開發業務收支不平衡帶來的挑戰,二是融資模式改變帶來的挑戰,三是整個經營性業務的佈局,即經營性業務的稅息折舊及攤銷前利潤(EBITDA)不足以覆蓋整體上利率爬坡的狀態。

吞噬 星空 動畫

具體而言,開發業務的銷售不斷下降,卻遇到較高的工程款支出,這使得萬科的開發業務收支遇到不平衡或者說剪刀差;融資方面,則是隨着融資從總對總、信用制轉向項目制,貸款資金嚴監管,導致迴流到集團總部的資金減少,這也對萬科造成挑戰;經營性業務方面,萬科佈局已接近4000億水平,但是經營業務的EBITDA還不足以覆蓋利息爬坡的狀態。

祝九勝表示,這使得萬科遇到了三個剪刀差。

不過依舊有解題之法,祝九勝指出,對於銷售規模的下滑,優秀的同行已經提供了答案,可以用經營性業務的收益來平衡。這使得萬科的開發業務上遇到的問題,與經營性業務形成了一個蹺蹺板,萬科需要在銷售下滑的背景下,花更多時間與精力來創造更多的EBITDA、物業淨收入(NPI)和商業地產投資回報率(NOI)。

對於融資模式轉變,祝九勝感嘆,關了一扇門,但開了兩扇窗。目前銀行給了萬科1-3年的時間逐漸轉變,同時房地產融資協調機制,俗稱“項目白名單”,使得項目層面能夠拿到更多融資。

另外,萬科也注意到經營性物業貸,可以平衡和防範當下萬科遇到的開發業務與經營業務的矛盾。2024年,萬科包括旗下印力集團在內合計已新增落地經營性物業貸款109億元,萬科內部在對資產進行盤點梳理後,發現萬科的資產還是非常豐富。

祝九勝稱,這就會是“芝麻開花節節高”,爲萬科集團提供新的資金來源。當然,在融資人才方面,也會對有更高的要求,不過相信萬科有足夠的人才儲備、厚度。

农行黄江支行员工齐心救助突发急病客户

此外,萬科大股東深圳地鐵將爲萬科提供百億級的實質性支持,這也能夠進一步填補萬科的資金缺口。

祝九勝用“兩岸猿聲啼不住,輕舟將過三重山“總結稱,萬科的左岸有客戶、金融機構的支援聲,右岸有大股東支持,以大股東爲代表的國資國企的支持的聲音、政府支持的聲音。接下來,萬科依靠自身的努力,一定會克服目前的三個困難。